Der Markt für Projektentwicklungen in der Metropolregion Berlin-Potsdam befindet sich weiter auf Wachstumskurs. Das Volumen der in der Region fertiggestellten, in Bau oder Planung befindlichen Projektentwicklungen liegt für den Betrachtungszeitraum 2011 bis 2018 bei 7,66 Mio. Quadratmetern und erreicht damit ein neues Rekordniveau. Der Wert bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum (2010 bis 2017) ein Plus von 9,4 Prozent und markiert damit den sechsten Anstieg in Folge. Besonders stark legte der Umfang der geplanten Projektentwicklungen mit einem Plus von 18,3 Prozent auf 3,21 Mio. Quadratmeter zu. Auch im Hinblick auf den monetären Wert (26,1 Mrd. Euro) und die Zahl aller Projekte (1.121) zeigt der Projektentwicklermarkt in der Region ein deutliches Wachstum. Das geht aus der aktuellen Studie "Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin-Potsdam" im Auftrag von HOCHTIEF Projektentwicklung und Berliner Volksbank hervor.
Für die Studie wertete das unabhängige Analysehaus bulwiengesa AG die von Entwicklern getragenen Projekte in der Metropolregion Berlin-Potsdam mit einer Nutz- bzw. Wohnfläche ab 1.000 Quadratmetern aus. In die Zahlen von 2014 gingen alle Entwicklungen ein, die seit Anfang 2011 fertiggestellt wurden, oder sich mit Stichtag 1. Juli 2014 in Bau oder Planung befanden und bis Ende 2018 fertiggestellt werden.
Preisniveau stärkt dynamischen Wohnimmobiliensektor
Der Bereich Wohnen konnte seine bereits vorhandene Dominanz nochmals ausbauen: Mit 5,06 Mio. Quadratmetern (+ 16,1 Prozent) entfallen aktuell rund 66 Prozent der Flächen aller Projektentwicklungen auf den Wohnungsbau. In Potsdam liegt der Wohnungsanteil am Gesamtvolumen sogar bei 85,2 Prozent.
"Entwickler von Wohnungen in Berlin und Potsdam profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion und weiten ihre Aktivitäten entsprechend aus", erläutert Gordon Gorski, Niederlassungsleiter Berlin-Brandenburg von HOCHTIEF Projektentwicklung. "Der bereits seit einigen Jahren zu beobachtende Trend zurück in die Stadt hat sich weiter verstärkt. Zudem steigt der Bedarf an kleineren Wohnungen aufgrund der wachsenden Zahl von Singlehaushalten und den höheren Anforderungen an Flexibilität und Mobilität von Arbeitnehmern."
Die hohe Nachfrage wirkt sich auf die Miet- und Kaufpreise bei Wohnungen in den Innenstädten der Metropolregion aus: In Berlin sind die Spitzenmieten im Wohnsegment seit 2005 in jedem Jahr gestiegen, auch wenn sich aktuell die Entwicklung inzwischen verlangsamt hat. Für 2014 prognostiziert bulwiengesa einen Spitzenmietpreis von 15,85 Euro (Durchschnitt: 11,13 Euro) pro Quadratmeter in Berlin und 12,56 Euro (Durchschnitt: 10,51 Euro) pro Quadratmeter in Potsdam. Auch bei Neubau-Eigentumswohnungen werden für 2014 mit Spitzenkaufpreisen (Mittelwert des obersten Preissegments mit einem Marktanteil von drei bis fünf Prozent) von 7.315 Euro pro Quadratmeter in Berlin bzw. 4.523 Euro pro Quadratmeter in Potsdam neue Höchstwerte erwartet. Die Durchschnittspreise für Neubau-Eigentumswohnungen werden für das Jahr 2014 in Berlin bei 3.889 Euro und in Potsdam bei 3.568 Euro je Quadratmeter liegen. Gegenüber dem Vorjahr (Berlin: 3.500 Euro, Potsdam: 3.250 Euro) bedeutet dies einen Anstieg für Berlin um zirka 11 Prozent und für Potsdam um etwa 9,8 Prozent.
"Die Mieten und Preise in Berlin und Potsdam sind im Vergleich zu anderen beliebten deutschen Städten und vor allem internationalen Metropolen immer noch moderat", erläutert Andreas Schulten, Vorstandsmitglied von bulwiengesa. So müssen Käufer in Potsdam für den Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich 6,5 und in Berlin 7,8 Jahres-Durchschnittsgehälter ausgeben. In München (11,7), Frankfurt am Main und Stuttgart (beide 8,7) liegen die Werte deutlich höher, Hamburg (7,9) rangiert in etwa auf dem Niveau von Berlin. Jörg Widhalm, Bereichsleiter Zentrale Gewerbliche Kunden Berliner Volksbank eG, bestätigt die Einschätzung: "Die Entwicklung der Durchschnittsmieten und -preise zeigt, dass das Wachstum auf einer soliden Grundlage steht und es keine Zeichen für eine flächendeckende Überhitzung gibt."
Da verfügbare Flächen in den zentralen Lagen von Berlin und Potsdam zunehmend knapp werden, weichen die Projektentwickler verstärkt auf andere Stadtbezirke wie Lichtenberg, Treptow oder Köpenick aus. Hier verdoppelte sich teilweise der Umfang der fertiggestellten, in Bau oder Planung befindlichen Flächen im Vergleich zu den Vorjahren. In Potsdam standen besonders der Stadtbezirk Potsdam Nord mit einem Anteil von 26 Prozent der Flächen sowie das Neubaugebiet Bornstedter Feld im Fokus der Entwickler.
Büroimmobilien bleiben zweitgrößtes Segment
Trotz eines leichten Rückgangs um 23.600 Quadratmeter MF-G (Mietfläche für Gewerbe nach der Definition der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung, gif) gegenüber dem Betrachtungszeitraum des Vorjahres positioniert sich der Bürosektor erneut als zweitgrößter Bereich bei den Projektentwicklungen in der Metropolregion. Etwa die Hälfte des Gesamtflächenvolumens von 1,12 Mio. Quadratmetern entfällt auf Projekte in Planung. Das Volumen legte hier gegenüber dem Betrachtungszeitraum des Vorjahres deutlich zu, während es bei den fertiggestellten und in Bau befindlichen Objekten jeweils rückläufig war. Der Anteil der bereits fertiggestellten Projekte liegt bei rund einem Drittel, auf Flächen in Bau entfallen
15 Prozent.
Dabei entfällt der Gesamtumfang aller Büroentwicklungen fast ausschließlich auf Berlin. Neben zentralen Bereichen rund um den Ku`damm und in Berlin Mitte stehen die Gebiete direkt an der Spree sowie die nahe des Hauptbahnhofs gelegene Europacity im Fokus. Der Investitionswert der Büroprojektentwicklungen in der Bundeshauptstadt liegt 2014 bei 442 Mio. Euro und wird bis 2016 auf 1,19 Mrd. Euro steigen. "Mit dem stetigen Zuzug nach Berlin steigt auch die Beschäftigtenzahl. Das führt zwangsläufig zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen", so Gorski. "Diese Entwicklung belebt auch den Investitionsmarkt, sodass aufgrund der hohen Nachfrage vor allem in Berlin mit sinkenden Nettoanfangsrenditen zu rechnen ist."
In Berlin liegt die Nettoanfangsrendite bei Büroimmobilieninvestitionen im Durchschnitt bei aktuell 4,8 Prozent und damit auf dem Niveau der Top-Standorte in Deutschland wie Frankfurt am Main (4,8) oder Hamburg (4,7). Die Spitzenmiete für Berliner Büroflächen stieg im Jahr 2013 erneut und betrug Ende des Jahres 22,50 Euro pro Quadratmeter MF-G. "Bedingt durch eine weiterhin rege Nachfrage nach Büroflächen und eine andauernde Verknappung des Angebots, speziell in zentralen Lagen, ist auch im Jahr 2014 mit einer erneuten Steigerung des Spitzenmietniveaus zu rechnen", erklärt Schulten. In Potsdam beträgt die Nettoanfangsrendite bei Büroimmobilieninvestitionen aktuell 6,4 Prozent und liegt damit deutlich höher als in Berlin, was typisch ist für kleinere und außerhalb der Zentren gelegene Bürostandorte.
Einzelhandelsimmobiliensektor wächst wieder
Das Projektentwicklungsvolumen im Einzelhandelssegment legte nach einem Rückgang in den vergangenen drei Jahren in 2014 wieder deutlich zu und erreichte mit 638.000 Quadratmetern (+ 9,3 Prozent) den höchsten Wert seit 2012. Das Ergebnis ist in erster Linie auf die deutliche Zunahme neu geplanter Projekte zurückzuführen. Der Flächenumfang der in Bau befindlichen oder bereits fertiggestellten Projekte blieb gegenüber dem Vorjahr stabil beziehungsweise war leicht rückläufig. Der geschätzte Investitionswert der Einzelhandelsprojektentwicklungen im Beobachtungszeitraum 2011 bis 2018 hat 2014 mit knapp 640 Mio. Euro seinen bisherigen Höchstwert erreicht.
Auch im Einzelhandelssektor sind die Spitzenmieten in Berlin erneut gestiegen. Hier hat die Bundeshauptstadt mittlerweile Städte wie Köln und Hamburg überholt. Für 2014 wird ein Mietniveau von über 280 Euro pro Quadratmeter in der Spitze prognostiziert. "Auch langfristig wird sich Berlin in der Spitzengruppe der teuersten Einzelhandelsstandorte in Deutschland etablieren", ist Schulten überzeugt. "Bereits jetzt ist Berlin der erste Anlaufpunkt für internationale Filialisten, die noch nicht auf dem deutschen Markt vertreten sind."
Aufschwung im Hotelimmobiliensegment lässt noch auf sich warten
Der Hotelprojektentwicklermarkt verzeichnet das dritte Jahr in Folge einen Rückgang und erreicht mit 471.000 Quadratmetern (- 14,1 Prozent) den niedrigsten Wert der vergangenen sieben Jahre. Grund hierfür ist, dass im zweiten Jahr in Folge deutlich weniger Flächen fertiggestellt wurden. Das Planungsvolumen hingegen ist seit 2012 relativ konstant geblieben, verzeichnete zuletzt sogar einen leichten Anstieg. "Mit 26,9 Mio. Übernachtungen im Berliner Beherbergungsgewerbe liegt die Bundeshauptstadt deutschlandweit unangefochten auf Platz 1 und im europäischen Vergleich auf Rang 3 hinter London und Paris. Die stark wachsende Nachfrage wird sich in der Bautätigkeit von Hotels widerspiegeln", so Schulten.
Rund 80 Prozent aller Hotelneuentwicklungen konzentrieren sich auf Berlin-Mitte. „Allgemein bieten sich auf dem Hotelmarkt für uns als Entwickler zunehmend neue Chancen, da auch die Hotelbetreiber wieder stärker selbst investieren“, stellt Gorski fest.
Entwicklungspotenziale insbesondere in alter Stadtmitte Berlins
In jedem Jahr beleuchtet die Projektentwicklerstudie einen Teilmarkt der Metropolregion genauer. Im Jahr 2014 ist die „Alte Stadtmitte“ der Stadtentwicklungsraum des Jahres. Dieser umfasst die aktuellen Hotspots Alexanderplatz, Unter den Linden, Checkpoint Charlie sowie Spittelmarkt und ist somit weiter gefasst als die vom Senat definierte historische Mitte Berlins. Das Gebiet ist nicht nur aufgrund seiner Historie für die Stadteinwicklung von großer Bedeutung, sondern dort ist aktuell auch eine Vielzahl größerer Projekte im Bau oder in der Entwicklung. Wegen derzeit noch fehlender konkreter Überlegungen für einige freie Grundstücke wird hier in den nächsten Jahren mit weiteren zusätzlichen Projektentwicklungen zu rechnen sein.
Aktuell liegt das Projektentwicklungsvolumen hier bei 605.500 Quadratmetern (etwa 7,8 Prozent des gesamten Volumens der Metropolregion). Während seit 2011 etwa 152.000 Quadratmeter fertiggestellt wurden, sind aktuell zirka 114.000 Quadratmeter in Bau. Mit 339.000 Quadratmetern befinden sich über 50 Prozent der Entwicklungsflächen im Planungsstadium. Eindeutiger Schwerpunkt ist wie auch im restlichen Berlin das Wohnsegment, das je nach Entwicklungsstadium einen Anteil von 49 bis 54 Prozent am Gesamtvolumen hält. "Die ‘Alte Stadtmitte‘ steht damit sinnbildlich für die zunehmende Verdichtung der Innenstädte und steht im Mittelpunkt einer neuen Urbanisierung, die einhergeht mit dem Trend zu neuen Lebens-, Wohn- und Arbeitswelten", unterstreicht Gorski. "Insgesamt lässt das Ergebnis der Analyse sowohl der alten Stadtmitte Berlins als auch des gesamten Berliner Projektentwicklungsmarkts uns als Finanzdienstleister optimistisch in die Zukunft blicken", ergänzt Widhalm.
Die vollständige Studie steht zum Download bereit: <nobr>www.hochtief-projektentwicklung.de/htp2/23.jhtml</nobr>
Grafik- und Bildmaterial der Studie stehen auf Anfrage zur Verfügung.